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Verkehrswertermittlung Erbschaft

Bei einer Erbschaft kann sowohl mobiles als auch immobiles Vermögen vorhanden sein. Mobiles Vermögen lässt sich de facto, das heißt durch eine vorgegebene Teilung vererben. Dort sind die Freibeträge meistens so hoch, dass die meisten Erben nicht einmal Erbschaftssteuer zahlen müssen. Anders sieht es bei Immobilien aus. Hier muss bei Erbgemeinschaften ein Ausgleich erfolgen. Dafür wird eine Kenngröße aus der Verkehrswertermittlung Erbschaft zugrund gelegt, der in der Fachsprache als gemeiner Wert bezeichnet wird.

Was ist ein gemeiner Wert bei einer Verkehrswertermittlung für eine Erbschaft?

Was ein gemeiner Wert ist, das regelt in Deutschland der Paragraf 9 des Bewertungsgesetzes, oder kurz BewG. Als gemeiner Wert wird dort der Erlös bezeichnet, der bei einem gewöhnlichen Verkauf erzielbar ist. Bei Immobilien ist er identisch mit dem Wert, der bei der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage der bei den Gutachterausschüssen gesammelten Daten über die freihändigen Verkäufe vergleichbarer Objekte errechnet wird. Dass ein gemeiner Wert nur auf der Basis freihändiger Verkäufe berechnet wird, hat einen guten Grund: bei Zwangsversteigerungen beispielsweise werden oftmals Kaufsummen erzielt, die weit unter dem Durchschnitt liegen. Das kann allein schon daraus resultieren, dass nur wenige Bieter vorhanden sind.

Gemeiner Wert und die Steuer sind bei einer Verkehrswertermittlung für eine Erbschaft zu beachten

Bei einem Verkauf werden Sie auch ohne Verkehrswertermittlung steuerlich zur Kasse gebeten. Hier bildet nicht ein gemeiner Wert, sondern der tatsächlich ausgehandelte Kaufpreis die Grundlage der Besteuerung. Anders bei einer Erbschaft oder Schenkung, denn hier fließt kein Geld beim Eigentumsübergang. Deshalb berechnet das Finanzamt die fällige Steuer immer auf der Basis der Ergebnisse der Verkehrswertermittlung. Es wird also ein theoretischer gemeiner Wert zugrunde gelegt. Welche Steuer ein errechneter gemeiner Wert im Einzelfall nach sich zieht, das hängt von den Verwandtschaftsverhältnissen der Erben zum Erblasser sowie den Steuerklassen der Erben ab. Nach der Verkehrswertermittlung Erbschaft wird ein gemeiner Wert zuerst um verschiedene Freibeträge bereinigt, die bei Ehegatten beispielsweise 500.000 Euro und bei Kindern 400.000 Euro betragen. An die Enkel können Sie steuerfrei Immobilien vererben, bei denen die Verkehrswertermittlung ein Ergebnis von bis zu 200.000 Euro gebracht hat.

Professionelle Verkehrswertermittlung Erbschaft für Erbengemeinschaften unverzichtbar

Die Steuer ist die eine Sache beim Vererben von Immobilien. Die Verkehrswertermittlung Erbschaft ist ebenso unverzichtbar, wenn Grundstücke mit und ohne Bebauung an Erbengemeinschaften vererbt werden. Nur in den seltensten Fällen ist eine gemeinschaftliche Nutzung möglich. Meistens wird es so sein, dass einer der Erben die Immobilie weiter nutzt. Kommen Sie in eine solche Situation, müssen Sie die anderen Erben auszahlen. Auch hier wird für die Berechnung der Zahlsummen die Verkehrswertermittlung und somit ein gemeiner Wert zugrunde gelegt. Besondere Aspekte können sich ergeben, wenn Sie beispielsweise die Anteile der anderen Erben an einer noch auf die Immobilie laufenden Kredite als Nutzer übernehmen. Dann werden diese Anteile gegen die ermittelten Anteile aus der Verkehrswertermittlung aufgerechnet.

 Verkehrswertermittlung bei einer Erbschaft vermeidet Streit

Wenn Sie vor einer Schenkung oder vor Ihrer letztwilligen Verfügung den Wert Ihres Immobilienvermögens bereits kennen, dann verschafft Ihnen das die Chance, den Begünstigten durch Zug-um-Zug-Schenkung schon vor dem Tod einen Großteil der Schenkungs- und Erbschaftssteuer zu ersparen. Schon manches Mal hat eine große Immobilienerbschaft den Erben zum Verkauf oder zur Aufnahme eines Kredits zum Begleichen der Steuer gezwungen. Wenn Sie das Ihren zu begünstigenden Personen ersparen möchten, lassen Sie rechtzeitig eine Verkehrswertermittlung durchführen!

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Verkehrswertermittlung Erbschaft MagdeburgImmobilienbewertung Magdeburg

 

Marc Schulze

Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)

Fachwirt für Finanzberatung (IHK)

Geprüfter Sachverständiger Immobilienbewertung ( GIS Sprengnetter)

 

 

 

 

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