Wertermittlung Haus Magdeburg

Wertermittlung Haus Magdeburg

Drei verschiedene Verfahren zur Wertermittlung Haus Magdeburg

Wertermittlung Haus Magdeburg welche Verfahren gibt es? Da sich Immobilien durch ihre Eigenschaften und die geplante Nutzung unterscheiden, stehen verschiedene Verfahren zur Wertermittlung Haus Magdeburg zur Verfügung. Somit ist gewährleistet, dass Sie durch die Beurteilung die optimale Hilfestellung für geplante Investitionen, Verkäufe oder rechtliche Fragestellungen erhalten.
Laut ImmoWertV, der Immobilienwertermittlungsverordnung, stehen Ihnen drei verschiedene Arten von Wertermittlungsverfahren zur Verfügung:
– Ertragswertverfahren
– Sachwertverfahren
– Vergleichswertverfahren

Die Wertermittlung Haus Magdeburg: das Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren wird bei der Wertermittlung Haus Magdeburg überwiegend bei Grundstücken eingesetzt, für welche der erzielbare Ertrag im Vordergrund steht. Wenn Sie beispielsweise:
– Spezialimmobilien wie Hotels und Parkhäuser
– Mietwohngrundstücke, beispielsweise Mehrfamilienhäuser
– Geschäftsgrundstücke
– gemischt genutzte Grundstücke
besitzen und den Wert bestimmen lassen möchten, dann ist das Ertragswertverfahren eine gute Möglichkeit. Die rechtlichen Grundlagen für das Ertragswertverfahren sind in der ImmoWertV geregelt. Dabei findet eine getrennte Bewertung des Bodens und der Gebäude statt. Man unterscheidet zwischen der endlich angenommenen Restnutzungsdauer und der dauerhaften Ertragserzielung.

Das Vorgehen bei der Wertermittlung Haus Magdeburg im Ertragswertverfahren

Als erstes bestimme ich den Wert des Bodens. Dabei kann das Vergleichswertverfahren zur Anwendung kommen. Wichtig ist, wertbeeinflussende Umstände zu berücksichtigen, wie beispielsweise dingliche Rechte. Im Anschluss errechne ich aus der Qualität, der Größe, der Marktgängigkeit und der Ausstattung die dauerhaft zu erzielende Miete. Sollte die aktuelle Miete höher oder niedriger sein, berücksichtige ich diese Tatsache durch kapitalisierende Zuschläge beziehungsweise Abschläge. Alle zu erzielenden Erträge werden addiert und ergeben den Jahresrohertrag. Hiervon werden die Anteile der Bewirtschaftungskosten, welche nicht auf den Mieter umgelegt werden können, abgezogen:
– Betriebskosten
– Instandhaltungskosten
– Verwaltungskosten
– Mietausfallwagnis

Bei der Bestimmung der Nutzbarkeit der Gebäude muss im Rahmen der Wertermittlung Haus Magdeburg bestimmt werden, wie lange die Immobilie voraussichtlich wirtschaftlich genutzt werden kann. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer vermindert um das Alter. Von Ihnen vorgenommene Sanierungen können die Nutzungsdauer verlängern. Eine Alternative ist das vereinfachte Ertragswertverfahren, welches den Bodenwert und die Bodenwertverzinsung nicht berücksichtigt. Hierbei findet eine Konzentration auf die baulichen Anlagen statt. Der abgezinste Bodenwert wird nach §17 der ImmoWertV Bestandteil des Ertragswertes.

Die Wertermittlung Haus Magdeburg – Das Sachwertverfahren

Beim Sachwertverfahren wird der Wert der Immobilie durch die Kosten der Wiederbeschaffung beziehungsweise der Herstellung berechnet. Es kann daher bei selbst genutzten Immobilien eingesetzt werden, wie beispielsweise bei Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern. Im Rahmen der Wertermittlung Haus Magdeburg bestimme ich die Kosten, die bei einem Neubau entstehen würden. Anschließend bewerte ich die bestehende Abnutzung und ziehe diese vom ermittelten Wert ab. Das Sachwertverfahren kommt meistens bei baulichen Anlagen zur Anwendung, Grund und Boden werden nach dem Vergleichswertverfahren ermittelt.
Das Vorgehen bei der Wertermittlung Haus Magdeburg im Rahmen des Sachwertverfahrens
Die rechtlichen Grundlagen sind in der ImmoWertV und im Baugesetzbuch geregelt. Als erstes werden die Eigenschaften der Immobilie festgestellt:
– Nutzung
– Geschossigkeit
– Bauweise
– Unterkellerung
– Dachform
– Unterhaltungszustand
– Dachform
– Nutzfläche/Bruttofläche
usw.

Es existieren verschiedene Gebäudetypen, die unter anderem in den Normalherstellungskosten 2000 und 2010 definiert sind beziehungsweise in den Baukosteninformationen der Architektenkammern beschrieben werden. Jeder Gebäudetyp weist eine bestimmte Preisspanne auf, aus welcher ein Wert bestimmt werden kann. Dieser Wert wird nun auf das aktuelle Bewertungsdatum angepasst. Sie erhalten dadurch die Wiederbeschaffungskosten als reine Baukosten. Da es sich bei der Wertermittlung Haus Magdeburg meistens um gebrauchte Immobilien handelt, wird die altersbedingte Abnutzung berücksichtigt. Dabei spielen sowohl das Alter als auch die übliche Gesamtnutzungsdauer eine wichtige Rolle. Sanierungsmaßnahmen führen auch hier zu einer Erhöhung der Restnutzungsdauer. Steht der Wert der baulichen Anlagen fest, dann wird hierzu der Wert des Bodens hinzuaddiert, wodurch Sie den Gesamtwert der Immobilie erhalten.

Die Wertermittlung Haus Magdeburg: das Vergleichswertverfahren

Beim Vergleichswertverfahren erfolgt die Wertermittlung Haus Magdeburg aufgrund der real existierenden Kaufpreise von vergleichbaren Objekten. Ich nehme hierfür eine Marktanalyse vor und ermittle den durchschnittlichen Preis von Objekten, die Ihrer Immobilie in den Punkten Nutzung, Lage, Bodenbeschaffenheit und Größe gleichen. Man unterscheidet bei der Wertermittlung Haus Magdeburg das direkte Vergleichswertverfahren (Nachbargrundstück mit ähnlichen Eigenschaften) und das indirekte Vergleichswertverfahren (ähnliche Objekte).
Das Vorgehen bei der Wertermittlung Haus Magdeburg im Rahmen des Vergleichswertverfahrens
Um durch die Wertermittlung Haus Magdeburg Grund und Boden zu bewerten, wird beim indirekten Vergleichswertverfahren die Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse hinzugezogen. Für ein möglichst präzises Ergebnis werden 10 bis 30 verschiedene Käufe ausgewählt und der Durchschnitt gebildet. Alternativ können die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse verwendet werden. Um bestehende Unterschiede zu den Vergleichsobjekten auszugleichen, können Zuschläge und Abschläge erfolgen oder es werden Korrekturfaktoren eingesetzt. Dadurch werden individuelle Merkmale berücksichtigt, wie beispielsweise:
– die Lage
– die Bodenbeschaffenheit
– Bodenschätze
– Lage in Gefahrenbereichen
– Umwelteinflüsse wie Lärm
– Nutzungsbeschränkungen
– Denkmalschutz
– erforderliche Instandsetzungen

Die Wertermittlung Haus Magdeburg – der Nutzen

Die Wertermittlung Haus Magdeburg wird für viele unterschiedliche Zwecke eingesetzt. Sie gibt Ihnen eine wertvolle Hilfestellung bei einem geplanten Kauf, einem Verkauf oder einer Beleihung. Der Wert der Immobilie ist dabei sowohl bei selbst genutzten Objekten wie auch bei Investitionen oder gewerblichen Objekten wichtig. In Abhängigkeit von der Art der Immobilie und der geplanten Nutzung wähle ich in Absprache mit Ihnen eines der drei Verfahren aus und nehme die Wertermittlung Haus Magdeburg vor, sodass Sie einen präzisen Richtwert für das weitere Vorgehen zur Hand haben.

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Schreiben Sie uns eine E Mail oder Rufen Sie uns auf der 039172713083 an.

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Marc Schulze

Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)

Fachwirt für Finanzberatung (IHK)

Geprüfter Sachverständiger Immobilienbewertung ( GIS Sprengnetter)

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Rechte und Belastungen

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Rechte und Belastungen an Grundstücken

Verschiedene Lasten und Rechte können bei einer Wertermittlung Haus Magdeburg auf  dem Grundstücken liegen. Daher sollte man sich unbedingt im Vorfeld informieren, ob bei dem ausgewählten Grundstück vielleicht eine Last eingetragen wurde. Dann muss man sich aber auch damit befassen, was diese Lasten für einen Selbst bedeuten, denn die Bewertung von Rechten an Grundstücken ist für den Laien nicht ganz einfach zu durchschauen. Für die Bewertung von Belastungen an Grundstücken sollte man daher einen Profi zur Hilfe holen, um nicht nach dem Grundstückserwerb eine böse Überraschung zu erleben.

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Wertermittlung Haus Magdeburg – Verschiedene Lasten können auf dem Grundstück liegen

Je nach Lage des Grundstücks können naturschutzrechtliche Beschränkungen oder ein Bodenschutzlastenvermerk im Grundbuch eingetragen sein. Besser bekannt sind bei den Lasten und Rechten auf Grundstücke aber die Grundpfandrechte und ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Die Bewertung von Belastungen an Grundstücken muss man sich jeweils von einem Fachmann auflisten lassen, auch um beispielsweise zu sehen, ob einem das Grundstück nach dem Kauf überhaupt gehört, beziehungsweise ob ein Kauf überhaupt möglich ist. Es können zudem Belastungen und Beschränkungen sowie Baulasten auf dem Grundstück liegen. Damit muss bei der Wertermittlung Haus  die Bewertung von Rechten an Grundstücken von einem zuverlässigen Profi vornehmen lassen , denn während ein Grundpfandrecht meist nur dazu dient einen Kredit abzusichern und somit relativ leicht durchschaubar ist, kann die Bewertung von Rechten an Grundstücken, die eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit darstellen schon schwieriger für einen Laien einzuschätzen sein.

Eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit kann einem Fremden beispielsweise das Recht einräumen, das Grundstück zum Zwecke der Wassergewinnung zu betreten. Die Bewertung von Belastungen an Grundstücken, die eine derartige Last im Grundbuch aufweisen, ist von vielen Aspekten abhängig und kann nicht auf alle Fakten hin von einem Laien vorgenommen werden. Ein weiteres Beispiel ist der Nießbrauch, der im einfachsten Fall vielleicht darin besteht, dass ein anderer die Äpfel des Gartens ernten und verkaufen darf. Doch es gibt auch weit unangenehmere Formen von Nießbrauch, die im Grundbuch vermerkt sein können, wie regelmäßige Zahlungen oder wohlmöglich, um bei dem Apfelbeispiel zu bleiben, die Lieferung einer bestimmten Menge von Äpfeln, die notfalls also zugekauft werden müssen. Daher ist die Bewertung von Rechten an Grundstücken vor einem Kauf unbedingt zu empfehlen.

Vorkaufsrechte und Lasten richtig einschätzen bei Wertermittlung Haus

Die Bewertung von Belastungen an Grundstücken kann auch offenbaren, dass vielleicht die Gemeinde ein gesetzliches Vorkaufsrecht auf das betreffende Grundstück hat. Dann muss zunächst die Gemeinde einem Verkauf zustimmen und das bereits bestellte Haus muss unter Umständen wieder abbestellt werden. Bei der Bewertung von Belastungen an Grundstücken oder der Bewertung von Rechten an Grundstücken ist also ein umfassendes Wissen in diesem Bereich erforderlich, dass man als Laie naturgemäß nicht besitzen kann. Um erhebliche finanzielle und nervliche Verluste zu vermeiden, ist es daher dringend anzuraten, vor jedem Kauf eines Grundstücks einen Fachmann für die Bewertung von Rechten an Grundstücken hinzuzuziehen. Schließlich will man nicht einmal die einfachste Version einer Belastung oder eines Rechts an dem eigenen Grundstück hinnehmen. Sogar der Fremde, der einmal im Jahr kommt und einen Eimer Äpfel pflückt, stört doch den eigenen Hausfrieden auf lange Sicht ganz erheblich und schränkt einen als wahren Grundstücksbesitzer bereits stark ein.

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Immobiliengutachter Braunschweig

Marc Schulze

  • Bausachverständiger für Immobilienbewertung mit TÜV Rheinland geprüfter Sachkunde (PersCert TÜV Rheinland)
  • Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden mit TÜV Rheinland geprüfter Sachkunde (PersCert TÜV Rheinland)
  • Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)
  • Fachwirt für Finanzberatung (IHK)
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