1. Definition der Wohnfläche

Die Wohnfläche umfasst alle Flächen innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die zu Wohnzwecken genutzt werden. Dazu gehören Wohn- und Schlafräume, Küchen, Badezimmer, Flure und Abstellräume. Nicht zur Wohnfläche zählen in der Regel Nutzflächen wie Keller, Dachböden (sofern nicht ausgebaut und beheizt), Garagen oder Heizungsräume.

2. Rechtsgrundlagen und Berechnungsmethoden

Die Berechnung der Wohnfläche erfolgt nach gesetzlichen Vorschriften und Normen, die je nach Land und Region variieren können. In Deutschland sind die Berechnungsvorschriften vor allem in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) sowie in der II. Berechnungsverordnung und teilweise im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten.

2.1 Wohnflächenverordnung (WoFlV)

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) regelt seit 2004 die korrekte Berechnung der Wohnfläche in Deutschland. Sie enthält genaue Vorschriften darüber, welche Flächen wie zu bewerten sind und welche Flächen zur Wohnfläche dazugehören.

2.2 II. Berechnungsverordnung

Die II. Berechnungsverordnung war bis 2004 die maßgebliche Grundlage für die Berechnung der Wohnfläche und wird teilweise immer noch angewendet, insbesondere bei älteren Mietverträgen oder öffentlichen Förderungen aus dieser Zeit.

2.3 DIN-Normen

Zusätzlich zur WoFlV gibt es auch DIN-Normen, wie die DIN 277, die zur Flächenermittlung von Bauwerken benutzt wird, allerdings eher für Bauanträge und Architektenplanungen, weniger für Miet- und Kaufverträge.

3. Bestandteile der Wohnfläche

Die Wohnfläche setzt sich aus verschiedenen Flächenteilen zusammen, welche je nach Art der Fläche unterschiedlich gewichtet werden.

3.1 Vollanrechenbare Flächen

Zu den vollanrechenbaren Flächen gehören alle bewohnbaren Räume innerhalb der Immobilie. Diese Flächen werden zu 100 % zur Wohnfläche gezählt.

• Wohnzimmer

• Schlafzimmer

• Küche

• Badezimmer

• Flur

• Abstellräume innerhalb der Wohnung

3.2 Teilweise anrechenbare Flächen

Einige Flächen werden nicht voll zur Wohnfläche gezählt, sondern nur anteilig. Dies betrifft insbesondere Bereiche mit eingeschränkter Nutzbarkeit aufgrund von Dachschrägen oder niedrigeren Deckenhöhen.

• Dachschrägen: Flächen von Räumen mit Dachschrägen werden unter bestimmten Voraussetzungen nur anteilig berücksichtigt.

• Fläche unter 1 Meter Höhe: 0 % Anrechnung

• Fläche zwischen 1 Meter und 2 Meter Höhe: 50 % Anrechnung

• Fläche über 2 Meter Höhe: 100 % Anrechnung

• Balkone, Terrassen, Loggien: Diese Außennutzflächen werden in der Regel nur zu einem gewissen Anteil auf die Wohnfläche angerechnet, meist zwischen 25 % und 50 %, je nach Gebrauchswert und regionale Unterschiede.

3.3 Nicht anrechenbare Flächen

Bestimmte Flächen werden generell nicht zur Wohnfläche gezählt, da sie nicht zu den bewohnbaren Bereichen zählen.

• Keller

• Dachboden (sofern nicht ausgebaut)

• Garagen

• Heizungsräume

• Wirtschaftsräume außerhalb der Wohnung

4. Berechnungsbeispiele

Zur Verdeutlichung der Berechnungsweise bieten sich einige Beispiele an.

4.1 Beispiel 1: Wohnung ohne Dachschrägen und Balkone

Nehmen wir an, eine Wohnung hat folgende Raumflächen:

• Wohnzimmer: 25 m²

• Schlafzimmer: 15 m²

• Küche: 10 m²

• Badezimmer: 5 m²

• Flur: 5 m²

• Abstellraum: 2 m²

Die gesamte Wohnfläche beträgt in diesem Fall: 25 + 15 + 10 + 5 + 5 + 2 = 62 m²

4.2 Beispiel 2: Wohnung mit Dachschrägen

Eine Dachgeschosswohnung mit Dachschrägen hat folgende Raumflächen:

• Wohnzimmer (über 2 m Höhe): 10 m²

• Wohnzimmer (zwischen 1 m und 2 m Höhe): 6 m²

• Schlafzimmer (über 2 m Höhe): 8 m²

• Schlafzimmer (zwischen 1 m und 2 m Höhe): 4 m²

• Küche: 7 m²

• Badezimmer: 4 m²

Hier wird die Wohnfläche folgendermaßen berechnet:

• Wohnzimmer: 10 m² (voll) + 3 m² (50 % von 6 m²) = 13 m²

• Schlafzimmer: 8 m² (voll) + 2 m² (50 % von 4 m²) = 10 m²

• Küche: 7 m² (voll)

• Badezimmer: 4 m² (voll)

Die gesamte Wohnfläche beträgt: 13 + 10 + 7 + 4 = 34 m²

4.3 Beispiel 3: Wohnung mit Balkon

Eine Wohnung mit Balkon hat folgende Raumflächen:

• Wohnzimmer: 20 m²

• Schlafzimmer: 12 m²

• Küche: 8 m²

• Badezimmer: 5 m²

• Flur: 5 m²

• Balkon: 8 m² (Anrechnung mit 25 % Wertigkeit)

Die gesamte Wohnfläche wird berechnet, indem die Innenraumflächen voll und der Balkon zu 25 % angerechnet werden:

• Wohnung: 20 + 12 + 8 + 5 + 5 = 50 m²

• Balkon: 8 * 0,25 = 2 m²

Die gesamte Wohnfläche beträgt: 50 + 2 = 52 m²

5. Bedeutung der Wohnfläche

Die exakte Bestimmung der Wohnfläche ist aus verschiedenen Gründen von großer Bedeutung.

5.1 Mietrechtliche Relevanz

Im Mietrecht ist die Angabe der korrekten Wohnfläche essentiell. Die Miethöhe, Betriebskosten und Nebenkosten orientieren sich oftmals an der Wohnfläche. Falschangaben können zu Mietminderungen oder Rückforderungen führen.

• Mietvertrag: Die Wohnfläche sollte explizit im Mietvertrag festgehalten werden, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

• Mieterhöhung: Eine Mieterhöhung darf oftmals nur im Verhältnis zur Wohnfläche vorgenommen werden.

5.2 Immobilienbewertung

Die Wohnfläche ist eine wesentliche Größe bei der Bewertung von Immobilien. Sie beeinflusst den Marktwert und den Verkaufspreis einer Immobilie maßgeblich.

5.3 Bauplanung und Genehmigungen

Bei der Planung und Genehmigung von Bauvorhaben ist die Wohnfläche von Bedeutung. Sie beeinflusst die Raumnutzung und kann bei der Genehmigung von Wohnflächen wichtig sein.

6. Tipps zur Berechnung und Prüfung der Wohnfläche

6.1 Selbst Berechnen

Für Eigentümer und Mieter ist es ratsam, die Wohnfläche eigenständig zu berechnen oder nachzumessen, um sicherzustellen, dass die Angaben korrekt sind. Dabei können sowohl Maßband und Zollstock als auch Lasermessgeräte hilfreich sein.

6.2 Professionelle Unterstützung

Bei Unsicherheiten oder komplizierten Grundrissen kann es sinnvoll sein, einen professionellen Vermesser oder eine Immobilienberatung zurate zu ziehen. Sie haben die nötige Expertise und Ausrüstung für exakte Messungen.

6.3 Dokumentation und Transparenz

Alle Flächenberechnungen sollten sorgfältig dokumentiert werden. Pläne und Berechnungen sollten aufbewahrt und bei Vermietungen oder Verkäufen den Interessenten zur Verfügung gestellt werden.

7. Typische Fehlerquellen und Problempunkte

Es gibt einige Fehlerquellen bei der Berechnung der Wohnfläche, die häufig zu Streitigkeiten führen können.

7.1 Falsche Anrechnung von Flächen

Häufige Fehlerquellen liegen in der fehlerhaften Anrechnung von Flächen mit Dachschrägen, Balkonen oder nicht bewohnbaren Räumen. Zum Beispiel können unbewohnbare Keller fälschlicherweise zur Wohnfläche gezählt werden.

7.2 Unklare Berechnungsmethoden

Unterschiedliche Berechnungsmethoden können zu abweichenden Angaben führen. Klare Vereinbarungen und die Orientierung an gesetzlichen Vorschriften sind daher essenziell.

7.3 Ungenaue Messungen

Ungenaue oder unvollständige Messungen können leicht zu falschen Flächenangaben führen. Sorgfältige und exakte Messungen sind daher unerlässlich.

Fazit

Die Wohnfläche ist ein unverzichtbarer Parameter im Immobilienbereich, der viele Bereiche wie Miete, Kauf, Verkauf und Nutzung einer Immobilie beeinflusst. Die exakte Berechnung und korrekte Angabe der Wohnfläche sind entscheidend, um Rechtssicherheit zu gewährleisten sowie finanzielle und rechtliche Unstimmigkeiten zu vermeiden. Eine gründliche Kenntnis der aktuellen Vorschriften und eine präzise Dokumentation helfen dabei, Klarheit und Transparenz zu schaffen.