Marc Schulze

Sachverständiger Immobilienbewertung
  • Bausachverständiger für Immobilienbewertung mit TÜV Rheinland geprüfter Sachkunde (PersCert TÜV Rheinland)
  • Bausachverständiger für Schäden an Gebäuden mit TÜV Rheinland geprüfter Sachkunde (PersCert TÜV Rheinland)
  • Geprüfter Immobilienfachwirt (IHK)
  • Fachwirt für Finanzberatung (IHK)
  • Geprüfter Sachverständiger Immobilienbewertung ( GIS Sprengnetter)
Teilgenommene Seminare zur Immobilienbewertung.

Seminarthemenschwerpunkte:

1. Gemeiner Wert (§ 9 BewG) und Teilwert (§ 10 BewG)
Anwendungsfälle des gemeinen Wertes im Steuerrecht, Definition und Abgrenzung der
unterschiedlichen Wirtschaftsgüter Grund und Boden, Gebäude und Betriebsvorrichtung,
Definition und Ermittlung des gemeinen Wertes, Nachweis des gemeinen Wertes durch ein
Verkehrswertgutachten, Anwendungsfälle des Teilwertes im Steuerrecht, Abgrenzung zum
gemeinen Wert, Ermittlung und Nachweis des Teilwertes durch ein Wertgutachten
2. Kaufpreisaufteilung für Zwecke der Einkommensteuer und Körperschaftsteuer
Steuerliche Konsequenzen der Kaufpreisaufteilung, rechtliche Vorgaben zur Durchführung
der Kaufpreisaufteilung, insbesondere aufgrund der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs
(BFH), Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung des Bundesministeriums der Finanzen, Beson-
derheiten bei der Durchführung der Kaufpreisaufteilung durch lmmobiliensachverständige
3. Typisierte steuerliche Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz (BewG)
Bewertung für Zwecke der Grundsteuer (Einheitsbewertung) mit der Möglichkeit der
Wertbeeinflussung durch einen Sachverständigen im Rahmen der Einheitsbewertung,
Bewertung für Zwecke der Grunderwerbsteuer (Grundbesitzwerte) und der
Erbschaftsteuer/Schenkungsteuer (Grundbesitzwerte)
4. Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes durch ein Sachverständigengutachten
Inhaltliche und formelle Anforderungen an das Verkehrswertgutachten, Prüfung von
Sachverständigengutachten durch die Finanzverwaltung, Anforderungen der Finanzgerichte
und des Bundesfinanzhofs (BFH) an Sachverständigengutachten

Seminarthemenschwerpunkte:
• sachverständige Mietpreisbewertung und Grundstückswertermittlung
• wirtschaftstheoretische Grundlagen der Mietpreisbewertung
• rechtliche Grundlagen von Miete und Pacht
• Anknüpfung an den richtigen Mietbegriff
• ortsübliche Vergleichsmieten als zentraler Begriff der Wohnmietenbewertung
• Größe von Wohnflächen
• Ausfüllung und Operationalisierung der Wohnwertmerkmale
• Datenquellen für die Wohnmietenermittlung
• Möglichkeiten und Grenzen von Mietspiegeln
• marktübliche Gewerbemiete und die Unterscheidung von Miete und Pacht
• Strukturierung des Gewerbevermietungsmarktes
• Nutzwerte von Gewerbemietobjekten und Mietpreisdeterminanten gewerblicher Nutzungen
• Größe gewerblicher Mietflächen
• Datenquellen für Gewerbemietengutachten
• Mietpreisbewertung im Vergleichswertverfahren
• qualitativ zutreffende Auswahl der Vergleichsfälle
• quantitative Aufbereitung nach mathematisch-statistischen Methoden
• typische Bespiele für Mietgutachten

Seminarthemenschwerpunkte:

• sachverständige Mietpreisbewertung und Grundstückswertermittlung
• wirtschaftstheoretische Grundlagen der Mietpreisbewertung
• rechtliche Grundlagen von Miete und Pacht
• Anknüpfung an den richtigen Mietbegriff

• marktübliche Gewerbemiete und die Unterscheidung von Miete und Pacht
• Strukturierung des Gewerbevermietungsmarktes
• Nutzwerte von Gewerbemietobjekten und Mietpreisdeterminanten gewerblicher
Nutzungen
• Größe gewerblicher Mietflächen
• Datenquellen für Gewerbemietengutachten

• Mietpreisbewertung im Vergleichswertverfahren
• qualitativ zutreffende Sachverständigenstichprobe
• quantitative Aufbereitung nach mathematisch-statistischen Methoden
• zum Vergleichswertverfahren bei der Mietpreisbewertung

Seminarthemenschwerpunkte:

• Die praktische Anwendung der Sachwertrichtlinie mit Wertermittlungsbeispielen aus der Praxis –
 Sachwertfaktoren 2010 / 2000 im Vergleich
• Auswertung eines Kaufvertrages über ein bebautes Grundstück mittels der NHK 2010 und Ableitung des  Sachwertfaktors
• Berücksichtigung der besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale bei Anwendung der   Zweisäulenmethode
• Hilfsmittel/Berechnungen zur Ermittlung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale:
  besondere Ertragsverhältnisse mit abweichenden Zahlungsweisen und zusätzlichen Einnahmen
   Baumängel und Bauschäden mit Beispiel
– wirtschaftliche Überalterung mit einem Beispiel zur Frage unzweckmäßiger Grundrisse
  Freilegungskosten mit Praxisbeispiel
Bodenverunreinigungen mit Textbeispiel
– Merkantiler Minderwert mit Berechnungsbeispiel
• 13 Unklarheiten im Zusammenhang mit der Sachwertrichtlinie mit Vorschlägen zur Normierung
• Berücksichtigung der Wohnungsgröße bei Mehrfamilienhausgrundstücken
• Auswirkungen des Ausstattungsstandards von Gebäuden auf den vorläufigen Sachwert
• Auswirkung des Bodenwerts auf die Sachwertfaktoren
• Beispiele für abweichende Gebäudearten (Mischobjekte)
• Berücksichtigung der Alterswertminderung bei Bauschäden im Rahmen der besonderen objektspezifischen       Grundstücksmerkmale
• Erarbeitung eines Fragebogens nach § 197 BauGB als Grundlage für die Bearbeitung von Anlage 2 der     Sachwertrichtlinie mit Erfahrungsaustausch
• Untersuchung der Wägungsanteile von unterschiedlichen Gewerken bei Mehrfamilienhäusern
• Auswirkung abweichender Ansätze bei den NHK 2010 gegenüber anderen Wertermittlungsverfahren  (Gesamtnutzungsdauer, Restnutzungsdauer, Liegenschaftszinssätze)

Seminarthemenschwerpunkte:

 Rechtsgrundlagen zum Enteignungs- und Entschädigungsrecht einschließlich der Abgrenzung zur Sozialbindung des   Eigentums
– gesetzliche Bestimmungen
Rechtsprechungsübersicht
Beispielfälle, Vertretung von Enteignungsbetroffenen
Landentzug aus landwirtschaftlichen Betrieben — Berücksichtigung
betrieblicher Sonderwerte als Entschädigungsposition/Aufträge für Sachverständige
 Überblick über mögliche Entschädigungspositionen
Bedeutung der Entschädigungsrichtlinien Landwirtschaft
– Bewertungsfragen bei An- und Durchschneidungs- sowie Umwegschäden / Vorstellung differenzierter    programmgestützter Lösungsansätze
Einführung in die Anwendung „HLBS-Mehrwege-Tax“
Erwerbsverlustkalkulationen
Ermittlung von Pachtaufhebungsentschädigungen

Grundlagen und Wertentwicklungen:

  • Allgemeines zur Bewertung des Grund und Bodens im ländlichen Raum
     
  • Bebaute Flächen (privilegierte Bauflächen) im Außenbereich
    Einflussfaktoren und ihre Quantifizierung
     
  • Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
    Landwirtschaftlicher Grundstücksmarkt und seine Übersichten
    Bewertung landwirtschaftlicher Flächen
     
  • Forstflächen
     
  • Sonstige unbebaute Flächen
    Abbauland / Rekultivierungs- und  Ausgleichsflächen / Gartenland / Hinterland /  Weinbauland /  Wasserflächen / Heide, Moor, Ödland und Unland
     
  • Bauernhöfe
    • Grundstücksmarkt von Bauernhöfen und die Einflussfaktoren
    • Methoden der Wertermittlung von Bauernhöfen
    • Gesamttaxe/Vergleichswertverfahren
    • Zusammensetzungsverfahren (Sachwertverfahren)
    • Zerlegungs-/Zerschlagungstaxe (Sachwert- und Ertragswertverfahren)
       
  • Pachten 
    • landwirtschaftlicher Flächen und Pachtaufhebungsentschädigung

Seminarthemenschwerpunkte:

  • Allgemeines
  • Klimawandel
  • politische Zielsetzungen der Energieversorgung
  • O gesetzliche    Maßnahmen

 

  • Windenergieanlagen (WEA)
  • Errichtung und Technik von WEA
  • geeignete Standorte
  • Stromeinspeisevergütungen
  • Nutzungsentgelte (NE) und NE  -Aufteilungsmodelle
  • Wertermittlungsaufgaben und Wertermittlungsbeispiele

 

  • Photovoltaik- und Solar-/Geothermieanlagen
  • Grundlagen der Photovolthaik-, Solar- und Geothermietechnik;
  • geeignete Dächer  – geeignete Flächen
  • Stromeinspeisevergütungen
  • Nutzungsentgelte
  • Wertermittlungsaufgaben und Wertermittlungsbeispiele

 

  • Biogasanlagen
  • Grundlagen, Begriffe und Funktionsweise
  • privilegierte Vorhaben und Genehmigungsverfahren
  • Auswirkungen von  Biogasanlagen auf die Grundstücksbewertung
    • Boden- und Pachtmarkt u.a.m.
  • Wertermittlung von Biogasanlagen (Neu- und Altanlagen)

Seminarthemenschwerpunkte:
1. Rechtliche Grundlagen
• BGB und VOB/B/C
• anerkannte Regeln der Technik
• Richtlinien des Handwerks und weitere zu beachtende Regelwerke
2. Baupraktische und baukonstruktive Grundlagen
• Grundlagen des Bauhandwerks, der Bautechnik und Baukonstruktionslehre
• bauphysikalische, bauchemische und baubiologische Grundlagen
• Erkenntnisse und Erfahrungen der Baupraxis
3. Untersuchen und Prüfen von Baumängeln und Bauschäden
• Was ist signifikant im Rahmen der Beurteilung?
• Wie stellt man vollständiges und richtiges Vorgehen sicher?
• Prüf- und Messmethoden
4. Vorgehen zur Bewertung von Mängeln und Schäden
• qualitative und quantitative Bewertung
• baupraktische Ermittlung von Minderungen und der Schadenshöhe
• Ermittlung von Quotelungen
5. Beispiele
• typische Mängel und Schäden der Planung und der Ausführung (Roh- und Ausbaugewerke)
• Mängel und Schäden an Bauteilen
• Beispiele aus dem Teilnehmerkreis
6. Sanierungsmöglichkeiten
• Wann ist eine Nacherfüllung sinnvoll, wann eine Selbstvornahme, wann eine
(Teil-) Kündigung, wann eine Minderung?
• technische und rechtliche Rahmenbedingungen der Sanierung
• Art und Umfang der Sanierung 

Seminarthemenschwerpunkte:

• Definition Baumängel und Bauschäden
• Typische Schadenbilder, Beurteilung der Bausubstanz
• z. B. Feuchteschäden, Schimmelpilzbefall, Asbest etc.
• Erkennen, Beurteilen und Bewerten von Mängeln und Schäden
  bei der Wertermittlung
• Darstellung der Instandsetzungs-, Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Einfluss geplanter Investitionen für Instandsetzung, Sanierung und Modernisierung
• Einfluss der Baumängel und Bauschäden auf den Verkehrswert  

Seminarthemenschwerpunkte:

Einführung
Aktuelle Entwicklungen/Gesetzliche Änderungen des Umsatzsteuersatzes von 19 % auf 7 %
bei der Beherbergung und Auswirkungen auf die Bewertung von Hotelgrundstücken
„Sonderimmobilien“ — Hotel- und Gaststättengrundstücke
Bewertungsanlässe
Ablauf einer Hotelbewertung

Begriffsdefinitionen
Hotelbetriebsarten
Hotelklassifikationen bis 2009/ab 2010 bis 2014 und Auswirkungen auf die Bewertung
Zimmerpreise in europäischen Städten/Hauptstädten
Betriebsarten des Gaststättengewerbes
Rechtsformen von Hotels, Eigentümer-/Betreiberhotels

Besonderheiten zu Standort und Lage
– Objektbezogene Faktoren
– Wirtschaftliche Situationen von Hotel- und Gaststättengrundstücken

Hinweise zur Objektbesichtigung und Informationsbeschaffung
– Zugriff auf Datenbanken und Informationssysteme

Verkehrs-/Marktwertermittlung von Hotel- und Gaststättengrundstücken
Wahl des Wertermittlungsverfahrens

Immobilienwertermittlungsverordnung
Bodenwertermittlung, Vergleichswertverfahren, Vergleichsfaktoren
Sachwertverfahren, Herstellungskosten, Marktanpassungsfaktoren
Ertragswertverfahren – klassisch mit Vergleichsmieten
Ertragswertverfahren mittels Pachtwertverfahren
(Jahrespachtwertermittlung aus Jahresumsätzen, Umsätze in Hotel- und Gaststätten-
betrieben, Umsatzpachtsätze; exemplarische Beispiele)
Discounted-Cash-Flow-Verfahren (DCF-Verfahren)
Betriebswirtschaftlic es Verfahren – Gross-Operating-Profit (GOP)

Seminarthemenschwerpunkte:

Definition der Nutzungsart und wesentliche Merkmale:

Stationärer Handel:

  • Shopping-Center
  • Entertainment-Center
  • Flagship-Store
  • Concept-Store
  • Pop-Up-Store
  • Fachmarktzentrum
  • Factory-Outlet-Center
  • Fachmarkt
  • Discounter
  • Off-Price-Store
  • Hybrid-Center
  • Convenience-Store
  • Flughafen/Bahnhof-Shops
  • Tankstellen-Shop
  • Museums-Shop

   Nicht stationärer Handel:

  • Katalog Handel
  • Online Shopping
  • Mobile Shopping
  • Tele Shopping
  • Social Shopping

Allgemeine Marktübersicht: Transaktionsvolumen in Deutschland und im Einzelhandel 

Wesentliche Benchmarks und Kennzahlen: Transaktions- und Investmentmarkt

Besonderheiten aus Bewertungssicht und Best Practice

 

Lena Thonke

Sachverständiger Immobilienbewertung
  • Diplom-Sachverständige (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken , für Mieten und Pachten
  • Zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung DIAZert für die Marktwertermittlung aller Immobilienarten – DIN EN ISO/IEC 17024
  •  Recognised European Valuer (TEGoVA & IVD)
  • Bachelor of Arts Immobilienmanagemant
  • DEKRA zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung
Teilgenommene Seminare zur Immobilienbewertung.

Seminarthemenschwerpunkte:

• Marktentwicklung mit Blick auf denkmalgeschützte Objekte
• Rechtliche Grundlagen
• Bauliche Grundlagen
• Vor- und Nachteile des Denkmalschutzes
• § 194 BauGB und Denkmalschutz
• Verkehrswertermittlung von denkmalgeschützten Immobilien (Einfluss auf den Verkehrswert)
• Zumutbarkeitsprüfung
• Exkurs Steuern
• Exkurs Beleihungswert
• Beispiele

Seminarthemenschwerpunkte:

Ausgangslage
• Allgemeine Grundzüge und Bedeutung der steuerlichen Bewertung
• Umfang der Maßgeblichkeit des Bewertungsgesetzes
• Aktuelle Freibeträge und Steuersätze
• Exkurs: Grundsteuerreform

Bewertungsvorschriften
• Überbewertungen machen mehr Sachverständigengutachten erforderlich
• Regelungen des Bewertungsgesetzes zur Bewertung des Grundbesitzes
• Erhöhung der Regelherstellungskosten seit 2016
• Vergleichswertverfahren, Bedeutung eines einzelnen Kaufpreises
• Ertragswertverfahren, Liegenschaftszinssätze, Bodenwertverzinsung, Betriebskosten, Wertminderung
  wegen Alters, Restwertregelung, Anwendung der Vervielfältigertabellen des Bewertungsgesetzes
• Sachwertverfahren, Normalherstellungskosten, Regelherstellungskosten, Baunebenkosten, fiktive
  Baujahre, Gebäudeklassen und Bauarttypen, Anwendung der Tabellen des Bewertungsgesetzes
• Exkurs: Sonderbewertungen
• Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts — Öffnungsklausel, Bedeutung eines tatsächlich erzielten
  Kaufpreises, Besonderheiten, Erfassung und Berücksichtigung von Nießbrauch rechten und
  Belastungen

Seminarthemenschwerpunkte:

• Marktentwicklung im 2020/2021 mit Blick auf die BoG
• Sammlung von Beispielen aus dem Teilnehmerkreis
 = Rechtliche Grundlagen BoG Sachwert-, Ertragswert-, Bodenrichtwert- und Vergleichswertrichtlinie
• Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale (BoG) — Beispiele mit Begründung
• Baumängel und Bauschäden, Temporärer und struktueller Leerstand,
 Mehrertrag/Minderertrag (Overrent/Linderrent), Merkantiler Minderwert, 

Exkurs Beleihungswert
• Grunddienstbarkeiten Wohnungerecht Nießbrauch Leibgeding, Reallasten- Rentenzahlungen Photovoltaik     Mobilfunkanlagen Mieterdienstbarkeit
Exkurs Beleihungswert
• Altlasten — Kampfmittel — Denkmal Erschließungskosten Freilegungskosten,
  Bauplatzreserve — Baurechtsreserve MV Dach und Fach – Sonstige

Grundlagen und Wertentwicklungen:

  • Allgemeines zur Bewertung des Grund und Bodens im ländlichen Raum
     
  • Bebaute Flächen (privilegierte Bauflächen) im Außenbereich
    Einflussfaktoren und ihre Quantifizierung
     
  • Landwirtschaftlich genutzte Grundstücke
    Landwirtschaftlicher Grundstücksmarkt und seine Übersichten
    Bewertung landwirtschaftlicher Flächen
     
  • Forstflächen
     
  • Sonstige unbebaute Flächen
    Abbauland / Rekultivierungs- und  Ausgleichsflächen / Gartenland / Hinterland /  Weinbauland /  Wasserflächen / Heide, Moor, Ödland und Unland
     
  • Bauernhöfe
    • Grundstücksmarkt von Bauernhöfen und die Einflussfaktoren
    • Methoden der Wertermittlung von Bauernhöfen
    • Gesamttaxe/Vergleichswertverfahren
    • Zusammensetzungsverfahren (Sachwertverfahren)
    • Zerlegungs-/Zerschlagungstaxe (Sachwert- und Ertragswertverfahren)
       
  • Pachten 
    • landwirtschaftlicher Flächen und Pachtaufhebungsentschädigung
  • European Valuation Standards 1 – Marktwert
  • European Valuation Standards 2 – Andere Bewertungsgrundlagen
  • European Valuation Standards 3 – Qualifizierte Gutachter
  • European Valuation Standards 4 – Ablauf der Immobilienbewertung
  • European Valuation Standards 5 – Anforderungen an Wertgutachten